Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения
Несмотря на увеличение выдачи коммерческих кредитов в последнее время, потребности бизнеса все еще оставляют желать лучшего. К тому же, исследователи отмечают рост объема просроченных задолженностей у заемщиков этой категории, который намного превышает объем кредитования. В таких условиях коммерческая ипотека, которая является долгосрочной инвестицией залогодержателя в недвижимость залогодателя, является одним из наиболее выгодных инструментов экономического развития.
Коммерческая ипотека, также известная как бизнес-ипотека, является эффективным инструментом для поддержания малого и среднего бизнеса. Предприниматели могут приобрести нежилую недвижимость с использованием ипотеки и размещать на ее территории офисы, склады и места оказания услуг, которые позже будут приносить доход, например, от аренды. Суть бизнес-ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку завода, офиса и другой коммерческой недвижимости под залог этого же объекта. Коммерческую ипотеку можно определить как ссуду, предоставляемую банками для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности заемщиков, при этом залогом является приобретаемый объект.
Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации прописаны в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. В конце 2017 года эта законодательная база претерпела изменения. Следующие разделы рассмотрят наиболее важные нововведения.
Поскольку коммерческая ипотека ориентирована на бизнес, а не на потребительскую сферу, банки устанавливают более жесткие требования к:
- сроку кредитования;
- первоначальному взносу;
- процентной ставке;
- характеристикам заемщика;
- объему предоставляемых первичных документов.
Примечание
В России максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет от 5 до 10 лет.
Хотя данный вид кредитования чаще всего ориентирован на юридические лица, такие как коммерческие организации и учреждения, многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.
К заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) обычно предъявляются следующие требования:
- резидентство Российской Федерации;
- государственная доля в уставном капитале не должна превышать 25%;
- отсутствие просрочек задолженностей перед государственными органами и контрагентами.
Кроме того, юридическое лицо не должно находиться в процессе банкротства и иметь задолженность по векселям.
Физические лица должны соответствовать гражданству (только Россия) и возрасту (21-65 лет).
Эти требования должны быть подтверждены пакетом документов, который, как правило, включает заявление на получение кредита и заполненную анкету, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия часто требуются дополнительные финансовые отчеты.
Примечание
Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. Окончательная процентная ставка и размер ежемесячного платежа по кредиту зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.
Практика показывает, что наличие первоначального взноса является обязательным условием для получения ипотеки. Его размер обычно составляет 20-25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, если есть дополнительный залог. Следующий блок описывает различные варианты оформления коммерческой ипотеки на практике.
Получение ипотеки для коммерческих целей — задача не из легких, и согласно действующему законодательству России залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. В такой ситуации банк сталкивается с риском потерять свои деньги. В связи с этим кредитные организации используют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового.
Если же заемщик выберет вариант с первоначальным взносом, то есть минимум три возможности организации. Первый вариант: оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму и получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае заключается залоговый договор между банком и покупателем коммерческой недвижимости на приобретенный объект.
Второй вариант: выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В данном случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
Третий вариант: зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. После этого покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя.
Необходимо отметить, что коммерческая ипотека без первоначального взноса – это редкость. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу требует от заемщика оформления дополнительного залога на движимое или иное недвижимое имущество, либо выплаты финансовых обязательств максимально быстро. Следовательно, условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.
Получение ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои тонкости и сложности. Для банков оно является рискованным бизнесом, учитывая недостаточное законодательное регулирование. Банки применяют различные меры для минимизации и управления рисками, например, усложняют схемы оформления и заключают залоговые договоры с покупателями. Тем не менее, спрос на коммерческую ипотеку не снижается. В следующем блоке будут рассмотрены преимущества, которые кредитное обеспечение недвижимости может предложить бизнесменам.
Коммерческая ипотека – не самый простой способ для предпринимателей и юридических лиц получить кредит, но при этом она имеет ряд преимуществ. В частности, выделяют следующие положительные моменты:
- Возможность стать владельцем нежилого помещения;
- Независимость от роста арендной платы за коммерческую недвижимость;
- Возможность заработать на сдаче в аренду приобретенного помещения или его части;
- Высокая доходность компании;
- Сохранение собственного капитала в обороте, так как для первоначального взноса используется только небольшая доля собственных средств. Это правило действительно только для тех компаний, у которых рентабельность выше, чем стоимость кредита;
- Возможность расширения бизнеса в любой момент.
Как видно, преимущества очевидны. Тем не менее, необходимо учитывать, что банки могут предоставлять различные условия для юридических лиц, что в свою очередь может быть как выгодным, так и не очень для каждого конкретного заемщика. Обзор условий кредитования для коммерческой ипотеки можно найти в следующем разделе.
Различия программ бизнес-ипотеки в разных банках: Сбербанк, Россельхозбанк, Банк ВТБ, Банк Возрождение и ЮниКредит Банк
Для того, чтобы дать читателям обобщенное понимание условий ипотечного кредитования в различных банках России, мы подготовили сводную таблицу, которая включает пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение» и АО «ЮниКредит Банк». Мы уделили особое внимание наиболее важным условиям кредитования, таким как:
- срок;
- процентная ставка;
- размер первоначального взноса;
- сумма кредита;
- период отсрочки погашения основного долга.
Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках:
| Наименование банка | Срок, лет | Процентная ставка | Размер первоначального взноса (аванса) | Сумма, млн руб. | Отсрочка, мес. |
|---|---|---|---|---|---|
| «ЮниКредит Банк» | 1-7 | Индивидуальная, зависит от срока и размера первоначального взноса | От 20% | От 0,5 до 73 | До 6 |
| Сбербанк | От 10 | От 11% | От 25% | От 0,5 до 200 | До 12 |
| «Россельхозбанк» | До 10 | Зависит от срока и размера первоначального взноса | От 20% | От 0,5 до 20 | До 12 |
| ВТБ | До 10 | От 10,9% | От 15% | От 4 | До 6 |
| «Возрождение» | 1-5 | От 15% | От 30% | От 1 до 10 | — |
Влияние специальных условий, которые банки могут предоставлять, также можно учесть при выборе наиболее выгодного коммерческого кредита. Например, в качестве своих преимуществ, «ЮниКредит Банк» предлагает:
- возможность получения решения о выдаче кредита до выбора объекта;
- учет специфики хозяйственной деятельности клиента;
- отсутствие дополнительного залога;
- минимум времени, необходимого для получения положительного решения;
- гибкий подход к графику погашения кредита.
Коммерческая ипотека предоставляет шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для бизнеса в короткие сроки и с минимальными затратами. Однако тщательный подбор банковского пакета условий необходим для того, чтобы уменьшить риски, которые свойственны бизнес-ипотеке.
Фото: freepik.com