Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка квартиры – задача, требующая как трудоемких работ, так и определенных знаний в области законодательства. Владельцу надо четко понимать, какие работы имеет право производить, а какие – нет, и обязательно оформлять их документально. Однако некоторые решаются на такой шаг без согласования, но даже в этом случае еще не поздно выйти на правильный путь – любые произведенные изменения следует узаконить.
Таким образом, как отличается согласование от узаконивания? Согласование должно проводиться до начала перепланировки, а узаконивание – уже после ее фактической реализации. Часто владельцы квартир перед капитальным ремонтом не задумываются о последствиях и отсутствии необходимости документирования всех планируемых изменений.
Изменения, не согласованные с органами, ответственными за архитектуру и строительство, могут вызвать ослабление несущих конструкций и серьезные проблемы при желании продать квартиру, что отразится не только на возможности получения ипотеки, но и на цене. Требуется время и денежные затраты на оформление документов – процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике – около четырех.
Однако не только продажа квартиры может стать затруднительной. Сложности могут возникнуть также при различных операциях с недвижимостью, для коих необходимо проверить соответствие ее плану БТИ, например, при оформлении договора дарения или передаче в наследство. Обнаружение незаконного изменения планировки квартиры инспекцией может привести к требованию немедленного узаконивания работ. Перед тем как проводить перепланировку, владельцу необходимо озаботиться соблюдением закона и правил проведения работ.
Перепланировать квартиру многие хотят, но не все знают, как это сделать законно. Если самовольная перепланировка уже была проведена, перед ее узакониванием необходимо точно выяснить, что именно было изменено. Для этого можно пригласить специалиста из профильной организации, занимающейся узакониванием перепланировок, для осмотра квартиры. Важно иметь действующие документы БТИ, такие как технический паспорт квартиры или план и экспликация, для проведения оценки. Это позволит понимать разницу между реальным состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Участки квартиры, в которых произведена самовольная перепланировка, будут выделены красными линиями.
Если у владельца квартиры нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию. Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список запрещенных работ, которые нельзя производить в жилых помещениях. Если же они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся, а собственнику придется привести квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. Это может быть расширение санузлов за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и другие типичные нарушения.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации. Это могут быть снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах. После сбора и оценки всей необходимой информации делается вывод о законности проведенных изменений. Если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Перепланировка жилых помещений является распространенной практикой. Однако, даже незначительные изменения, как например, перенос газовой плиты или демонтаж подоконников, могут требовать согласования. В некоторых случаях, для затронутых конструкций, необходимо получить техническое заключение.
Особенно это актуально для сложных перестроек, таких как перенос ванной комнаты, устройство тяжелых перегородок и проемов в несущих стенах, а также изменение конструкции полов. Точный перечень требований можно найти в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 840-ПП от 26 декабря 2012 года.
Получить техническое заключение возможно лишь после проверки состояния конструкций и допустимости ранее выполненных работ. В случае, если затронуты несущие стены или перекрытия, выдача данного заключения может осуществляться проектными организациями, обладающими необходимым допуском СРО. Для этого владельцу необходимо связаться с выбранной компанией и заказать выезд специалиста на объект, который сделает замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Дополнительным преимуществом для клиента является возможность переложить ответственность за точность измерений на проектную организацию. Обычно на подготовку технического заключения уходит около семи дней, а стоимость документа составляет около 25 000 рублей.
Существует ряд случаев, когда получение технического заключения требует более тщательной подготовки. В тех случаях, когда задействованы несущие конструкции, право на выдачу заключения имеет только автор проекта дома. Если же такая организация уже не существует, необходимо обратиться в замещающую ее проектную организацию. В Москве это ГБУ «Экспертный Центр».
В третьем этапе необходимо подать документы в МЖИ. Собственнику следует обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов после получения технического заключения. В состав этого пакета помимо технического заключения входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в результате перепланировки газовая плита была перемещена, то потребуется получить справку из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
Можно подать документы в течение двух-трех недель, после чего инспектор ЖИ осмотрит квартиру и проверит все параметры на соответствие заявленному техническому заключению. Необходимо обратить внимание, что организация, занимающаяся составлением заключения, должна сама проводить обмеры. Кроме того, инспектор выдаст владельцу акт об административном правонарушении, так как самовольная перепланировка относится к нарушениям. Штраф составит около 2500 рублей. Через месяц собственнику придет квитанция по почте, которую нужно оплатить, а затем связаться с инспектором. Оплатить квитанцию можно по телефону, а также направить фотографию квитанции об оплате по электронной почте или любому доступному мессенджеру.
После этого ЖИ приступает к проверке технического заключения и выносит решение о возможности узаконивания перепланировки. Если решение отрицательное, клиент получит в мотивированном порядке отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве в МФЦ. В случае положительного решения, инспектор свяжется с собственником квартиры и сообщит, что необходимо подписать оформленный акт. Затем владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, составлявшую техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ждать, пока его подпишут. Процесс займет от двух до четырех месяцев, а если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то может растянуться на полгода.
Завершающим этапом законного изменения планировки жилого помещения является подготовка нового плана БТИ. После того, как собственник квартиры получает подтверждение о завершении переустройства, он обращается в БТИ за новым планом, в котором отображаются все внесенные изменения.
В случае, если старый план БТИ с красными линиями отсутствует, требуется вызвать специалиста для проведения замеров. Процесс обойдется примерно в 10 000 рублей и займет не менее трех недель. Если у собственника квартиры имеется указанный план БТИ, то получение нового упрощается: не требуется вызов специалиста для замеров, владельцу квартиры просто выдается новый план БТИ, на котором красные линии будут отображены черным цветом.
Оформление нового плана будет стоить примерно 2000 рублей, а займет около недели.
Практика показывает, что самостоятельное узаконивание изменения планировки - трудоемкий и долгий процесс, а его стоимость может значительно увеличиться из-за незнания законодательства и процедуры согласования документов.
Фото: freepik.com